Mercato immobiliare 2026: compravendite, prezzi e ristrutturazioni, i numeri del settore

Quante case si compravendono in Italia nel 2026?

Il mercato residenziale italiano ha ritrovato un passo solido: dopo il 2025 chiuso attorno alle 730mila transazioni, il 2026 si avvia verso le 740-760mila compravendite, con una crescita stimata tra l'1 e il 3% secondo le rilevazioni trimestrali delle note di trascrizione pubblicate dall'Agenzia delle Entrate attraverso l'Osservatorio del Mercato Immobiliare. A trainare sono tre fattori: la discesa dei tassi sui mutui, che ha riportato in fascia accessibile famiglie rimaste alla finestra; la tenuta della domanda nelle città universitarie e nei poli occupazionali; e la composizione dell'offerta, dove il prodotto ristrutturato e ad alta efficienza energetica assorbe più rapidamente di quello da ristrutturare. Il comparto non residenziale mostra segnali contrastanti: terziario e direzionale in ripresa nei capoluoghi, commerciale ancora selettivo, logistica in normalizzazione dopo il boom.

Come si muovono i prezzi al metro quadro?

La dinamica dei prezzi è moderatamente positiva ma fortemente disomogenea: la media nazionale cresce del 2-4%, ma la forchetta va da valori negativi o piatti nelle aree interne e in molti capoluoghi del Sud a incrementi del 4-6% nei quartieri più richiesti di Milano, Bologna e delle città del Nord-Est. Il dato strutturale più rilevante è il differenziale energetico: a parità di zona e taglio, un immobile in classe A o B vale il 12-18% in più di uno in classe F o G, e si vende in metà tempo. È la direttiva Case Green che entra nelle trattative: acquirenti e banche incorporano nelle valutazioni i costi futuri di efficientamento.

Il comparto delle ristrutturazioni dopo i bonus

Per il lettore di Corriere Edile il numero chiave è questo: il mercato degli interventi sull'esistente — manutenzione straordinaria, ristrutturazioni, efficientamento — vale nel 2026 tra 60 e 65 miliardi di euro, in calo del 5-8% rispetto al 2025 ma su livelli strutturalmente superiori all'era pre-bonus. La composizione è cambiata: finiti gli interventi trainati dalla cessione del credito, il mercato è tornato a essere di commessa, con committenti che investono su prima casa, patrimoni familiari e asset da mettere a reddito. Per le imprese questo significa margini più sani ma pipeline più corta: chi lavorava sul volume incentivato ha dovuto ridimensionarsi, chi presidia la qualità — ristrutturazioni complete, efficientamento di condomini, recupero del patrimonio storico — mantiene portafogli pieni. I dati ISTAT sulla produzione nelle costruzioni confermano la tenuta del comparto della riqualificazione, compensata dal boom delle opere pubbliche.

Mutui e tassi: cosa cambia per chi compra nel 2026

Il ciclo di normalizzazione monetaria ha restituito ossigeno alla domanda: i tassi fissi sui mutui ventennali si sono attestati in forchetta del 3-4%, con spread competitivi per i profili migliori e per gli immobili in classe energetica alta, che alcune banche premiano con condizioni dedicate. L'erogato residenziale cresce dell'8-12% annuo e la quota di acquisti finanziati con mutuo ha superato il 55%, livelli che non si vedevano dal 2021. Due effetti collaterali da monitorare: la durata media delle trattative si è accorciata nelle città calde, dove l'offerta di prodotto efficiente resta scarsa; e il mercato degli affitti, compresso dalla domanda non soddisfatta, spinge i rendimenti lordi tra il 4,5 e il 6% nelle città universitarie, riaccendendo l'interesse degli investitori privati per il mattone da reddito.

Il 2026 segna la normalizzazione: volumi buoni, prezzi ordinati, nessuna bolla ma nemmeno occasioni. La partita si è spostata sulla qualità dell'asset: due appartamenti identici nello stesso stabile fanno prezzi diversi del 15% se uno è ristrutturato energeticamente e l'altro no. Per gli operatori è la fine del mercato indistinto.

— dott. Silvia Greco, responsabile studi di un gruppo immobiliare nazionale

Previsioni per il secondo semestre 2026

• Volumi residenziali stabili o in lieve crescita: il secondo semestre tradizionalmente concentra il 55% delle transazioni annue
• Prezzi in moderata accelerazione nelle città trainanti se i tassi scenderanno ancora, stabilità nelle aree a domanda debole
• Crescita selettiva del nuovo: permessi di costruire in ripresa del 3-5% dopo il minimo del 2024, ma su livelli storicamente bassi
• Ristrutturazioni in stabilizzazione: il mercato si consolida su 60-65 miliardi con mix spostato su efficientamento e manutenzione programmata
• Attenzione al non residenziale: direzionale in riqualificazione (da uffici a residenziale/studentato) e logistica selettiva vicino ai poli
• Rischio manodopera: la carenza di maestranze e tecnici resta il freno principale segnalato da ANCE per la capacità di risposta del settore

Conclusioni: un mercato sano che premia la qualità

La fotografia di metà 2026 restituisce un mercato immobiliare italiano in salute: volumi sopra le 740mila unità, prezzi in crescita ordinata, credito tornato a sostenere la domanda e un comparto delle ristrutturazioni che, pur ridimensionato, resta il doppio di quello pre-bonus. La discontinuità strutturale è la selettività: classe energetica, qualità della ristrutturazione e posizione determinano differenziali di prezzo e di tempi di vendita mai visti prima. Per imprese e professionisti il messaggio è coerente con quanto scriviamo da anni: il mercato c'è, ma chiede prodotto finito, efficiente e documentato. Chi costruisce e ristruttura con quella logica trova commesse; chi aspetta che tornino gli incentivi a trainare la domanda resterà deluso.