Conto Termico 3.0: la guida agli incentivi 2026 per imprese e condomini

Che cos'è il Conto Termico 3.0 e cosa cambia rispetto al passato

Il Conto Termico è il meccanismo di incentivazione diretta — un bonifico, non una detrazione in dichiarazione — che lo Stato riconosce per gli interventi di efficienza energetica e di produzione di energia termica da fonti rinnovabili negli edifici esistenti. La versione 3.0, entrata in vigore nel 2025 con il decreto di aggiornamento del precedente Conto Termico 2.0 e pienamente operativa nel 2026, ne amplia il perimetro: aliquote più alte e allineate alle politiche di decarbonizzazione, nuove tipologie di intervento, procedure semplificate per gli edifici pubblici di piccole dimensioni e una gestione interamente digitale attraverso il portale dedicato del GSE. La differenza sostanziale rispetto alle detrazioni fiscali è la natura del beneficio: il GSE paga direttamente il beneficiario, quindi l'incentivo è accessibile anche a chi non ha capienza fiscale — enti, condomini con pochi redditi, piccole imprese in perdita — una platea che con l'Ecobonus restava tagliata fuori.

Chi può accedere agli incentivi?

La platea dei beneficiari è ampia e va distinta in due grandi famiglie. Da un lato i soggetti privati: persone fisiche, condomini, imprese (comprese quelle agricole), titolari di reddito d'impresa e enti del terzo settore, per interventi su edifici esistenti di qualsiasi destinazione d'uso. Dall'altro le Pubbliche Amministrazioni: Comuni, scuole, ASL, province, regioni e enti parco, che beneficiano di regole dedicate — tra cui istruttorie più veloci e, per i piccoli Comuni, modalità semplificate di presentazione della domanda anche con l'assistenza di tecnici abilitati in convenzione. Condizione comune: l'edificio deve esistere, essere accatastato e — per i privati — rispettare gli obblighi di legge urbanistici; l'asseverazione sullo stato legittimo, rafforzata dopo il decreto Salva Casa, è oggi parte integrante del fascicolo.

Quali interventi sono incentivati?

• Sostituzione di impianti di climatizzazione con pompe di calore elettriche o a gas, anche con sistemi ibridi e contabilizzazione del calore
• Isolamento termico di pareti, coperture e pavimenti (cappotto, insufflaggio, isolamento di solai) su edifici esistenti
• Installazione di impianti solari termici, anche integrati con la produzione di acqua calda sanitaria
• Sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore
• Schermature solari, chiusure tecniche e sistemi di ombreggiamento delle superfici vetrate
• Trasformazione degli edifici in edifici a energia quasi zero (nZEB) con interventi combinati su involucro e impianti
• Per le PA: interventi di efficientamento della rete di illuminazione pubblica e diagnosi energetiche preliminari

Quanto vale l'incentivo? Aliquote e massimali

Il cuore del Conto Termico 3.0 è la tabella delle aliquote: per la maggior parte degli interventi su generatori a rinnovabili e sull'involucro l'incentivo copre fino al 65% della spesa ammissibile, calcolata entro massimali di costo specifici per ogni tecnologia (per esempio un valore a kW per le pompe di calore, a metro quadro per il solare termico e per l'isolamento). Le maggiorazioni riguardano gli edifici pubblici — dove l'intensità può arrivare al 100% per i piccoli Comuni in determinate condizioni — e gli interventi in zone sismiche o climatiche svantaggiate. Il pagamento avviene in un'unica rata per incentivi fino a 15.000 euro, altrimenti in rate annuali fino a un massimo di cinque; la liquidazione è prevista indicativamente entro 60 giorni dalla conclusione positiva dell'istruttoria.

Come si presenta la domanda al GSE?

La domanda si presenta esclusivamente online attraverso il portale del GSE, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, intesi come data dell'ultimo pagamento. Il fascicolo richiede: documentazione tecnica dell'intervento (schede tecniche, rapporto di prova per le pompe di calore, documentazione fotografica prima/dopo), fatture e ricevute di pagamento tracciabili, asseverazione del tecnico abilitato per gli interventi che la richiedono, e per gli edifici soggetti la verifica dello stato legittimo. Per i soggetti privati è possibile farsi assistere da una ESCo o da un tecnico con delega; per le PA esiste il canale dedicato con supporto semplificato. Attenzione ai tempi: la finestra dei 90 giorni è perentoria, e la conservazione documentale va mantenuta per i successivi controlli, che il GSE effettua a campione anche con sopralluoghi.

Il Conto Termico 3.0 è il primo incentivo energetico pensato davvero anche per chi non ha capienza fiscale: condomini di edilizia economica, scuole di piccoli Comuni, enti del terzo settore. Il punto debole resta la macchina amministrativa: una pratica ben fatta si liquida in due mesi, una pratica approssimativa si arena in istruttoria per un anno.

— ing. Laura Bianchi, energy manager e consulente ESCo

Conto Termico o detrazioni fiscali: cosa conviene nel 2026?

La scelta tra Conto Termico e detrazioni (Ecobonus 36-50%) non è neutra e non è cumulabile sullo stesso intervento: la regola generale vieta di sommare incentivo GSE e detrazione sulla medesima spesa. Come regola pratica, conviene il Conto Termico quando il beneficiario ha poca capienza IRPEF/IRES, quando serve liquidità rapida invece di un recupero in dieci anni, e quando l'intervento è su generatori a rinnovabili — pompe di calore e solare termico — dove l'aliquota del 65% supera quella delle detrazioni. Convengono le detrazioni quando il contribuente ha capienza fiscale ampia e l'intervento rientra nei massimali agevolabili con documentazione più semplice, gestibile tramite l'asseverazione ENEA. Per i condomini la valutazione va fatta delibera per delibera, perché la capienza fiscale dei singoli condòmini determina l'esito; per le PA, in assenza di capienza fiscale, il Conto Termico è quasi sempre la via maestra. Il coordinamento con il quadro complessivo dei bonus edilizi — monitorato dall'Agenzia delle Entrate — resta compito del commercialista o del consulente fiscale di cantiere.

Conclusioni: un incentivo per chi la detrazione non la può usare

Il Conto Termico 3.0 riposiziona l'incentivo diretto al centro delle politiche di decarbonizzazione degli edifici esistenti: aliquote alte, pagamento rapido, platea allargata ai non-capienti. Per imprese e amministratori di condominio il messaggio operativo è duplice: valutare sempre il confronto con le detrazioni prima di scegliere il canale, e preparare il fascicolo tecnico con la stessa cura di una pratica edilizia, perché è lì che si gioca la liquidazione. Nel 2026, con il budget pluriennale del meccanismo ricaricato e le procedure digitalizzate, il Conto Termico è tornato a essere uno strumento di cantiere concreto, non una promessa di finanziaria.