Superbonus: come chiudere gli ultimi cantieri senza errori tra SAL, asseverazioni e collaudi

A che punto siamo: lo stato dell'arte del Superbonus nel 2026

Dopo oltre 120 miliardi di euro di investimenti agevolati — secondo i monitoraggi congiunti ENEA-MEF — il Superbonus vive la sua stagione conclusiva. Le aliquote si sono progressivamente ridotte secondo il disegno di legge: 90% per i cantieri avviati nel 2023, 70% per il 2024 e 65% per il 2025, con l'agevolazione riservata ormai solo alle pratiche che avevano maturato i requisiti entro le scadenze successive al decreto di rimodulazione. Il 2026 è quindi l'anno della verità documentale: i cantieri ancora aperti devono chiudere, asseverare e comunicare, perché il credito maturato — spesso già ceduto a banche o compensato con le forniture — vive solo se la pratica è formalmente ineccepibile. L'Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli sui crediti residui, e le prime pronunce giurisprudenziali sui recuperi hanno fissato un principio chiaro: la responsabilità solidale non spaventa chi ha documentato tutto, travolge chi ha documentato poco.

Come si chiude correttamente un cantiere Superbonus

La chiusura è un processo a incastri, dove ogni documento deve essere coerente con gli altri. Il punto di partenza è lo stato di avanzamento lavori: per la maturazione del credito in corso d'opera i SAL devono rispettare le percentuali previste dal decreto (30% del valore complessivo per il primo SAL, ulteriore 30% per il secondo, saldo a fine lavori per le villette; per i condomini la logica era analoga sulle parti comuni). A lavori ultimati servono, in sequenza: il verbale di fine lavori con data certa, il collaudo statico per gli interventi strutturali, l'asseverazione del tecnico abilitato che certifica il rispetto dei requisiti e la congruità delle spese, il nuovo APE che dimostra il salto di due classi energetiche (dove richiesto) e la comunicazione ENEA trasmessa entro 90 giorni dalla fine lavori. Parallelamente, il direttore dei lavori o il professionista incaricato deposita la fine lavori allo sportello unico edilizia, chiudendo il titolo abilitativo: è il documento che spesso manca e che blocca tutto.

• Verbale di fine lavori sottoscritto da committente, impresa e DL, con data certa
• Collaudo statico (ove dovuto) con certificato di regolare esecuzione e collaudo finale
• Asseverazione del tecnico: requisiti tecnici, congruità dei prezzi rispetto ai massimali, riferimenti al decreto requisiti minimi
• APE ante e post intervento con salto di classe documentato
• Comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori (portale dedicato, con ricevuta)
• Visto di conformità del commercialista sull'intera pratica per le opzioni di cessione o sconto
• Fascicolo documentale: CILA-S/SCIA con fine lavori, contratto d'appalto, computo, fatture, bonifici parlanti, DURC, foto georeferenziate
• Per i condomini: delibere assembleari, tabella millesimale di riparto e documentazione del cessionario

Quali errori fanno decadere il beneficio

L'analisi dei primi atti di recupero dell'Agenzia delle Entrate e della giurisprudenza formatasi sui ricorsi disegna una mappa chiara dei punti critici. Al primo posto la difformità edilizia: opere realizzate diverse dal titolo presentato (ampliamenti non dichiarati, sagome modificate, destinazioni cambiate) invalidano la pratica a monte, perché la legge subordina l'agevolazione alla conformità urbanistica. Al secondo la congruità dei prezzi: asseverazioni con prezzi superiori ai massimali ENEA o ai prezziari di riferimento senza giustificazione tecnica documentata. Al terzo gli errori formali sui pagamenti: bonifici non parlanti, beneficiari incoerenti con le fatture, compensazioni spurie. Seguono i problemi di tempistica — comunicazioni ENEA oltre i 90 giorni, SAL maturati dopo le scadenze di legge — e, nei condomini, le delibere assembleari viziate o i riparti non conformi alle tabelle millesimali.

Nelle pratiche che ci arrivano per il contenzioso, il 70% dei problemi nasce da un peccato originale: la CILA-S presentata frettolosamente nel 2021-2022, quando si correva a bloccare l'aliquota. Chi ha sanato in corso d'opera dorme tranquillo; chi ha rimandato scopre oggi che la sanatoria costa più del beneficio che salva.

— dott. Alessandro Ferrante, revisore legale e consulente fiscale specializzato in agevolazioni edilizie

Quanto vale ancora il Superbonus: aliquote e massimali

Cosa fare se i lavori non sono completati

Per i cantieri che non arriveranno a fine lavori entro i termini utili esistono opzioni residue, tutte da valutare con il professionista fiscale prima di muoversi. La prima è la chiusura parziale con SAL: dove i SAL sono stati correttamente documentati e asseverati, il credito maturato sulle quote realizzate resta valido anche senza completamento, purché le opere eseguite siano funzionalmente autonome e conformi al titolo. La seconda è la riclassificazione degli interventi residui verso gli ordinari bonus edilizi — Ecobonus 36-50%, Bonus ristrutturazioni 50% — con nuova pratica autonoma per ciò che resta da fare: si perde l'aliquota maggiorata ma si salvano i lavori restanti. La terza, nei casi di impresa fallita o inadempiente, è la gestione del subentro con nuovo appalto e aggiornamento documentale, scenario delicato in cui la continuità della pratica va dimostrata filo per filo. In tutti i casi vale la regola d'oro: mai «aggiustare» le carte a posteriori; le discrepanze si dichiarano e si gestiscono, perché l'omissione si qualifica come dichiarazione fraudolenta.

Conclusioni: la chiusura è una gara di documenti

Il Superbonus lascia al settore un'eredità doppia: un patrimonio edilizio efficientato e una lezione di metodo. I cantieri che si chiudono bene nel 2026 sono quelli gestiti bene dal 2021; gli altri richiedono un lavoro certosino di ricostruzione documentale che solo professionisti seri possono affrontare. Per imprese e tecnici il consiglio conclusivo è operativo: aprire oggi il fascicolo di ogni cantiere residuo, verificare la catena titolo-lavori-pagamenti-asseverazioni e sanare ciò che è sanabile finché è possibile. Il credito vale solo se la carta lo dimostra.