Salva Casa: la sanatoria delle irregolarità edilizie, cosa sapere nel 2026

Che cos'è il decreto Salva Casa e perché è nato

Il decreto-legge 69/2024, noto come decreto Salva Casa e convertito in legge nel corso del 2024, è intervenuto su un nodo che bloccava da anni migliaia di pratiche: la rigidità della conformità edilizia. Prima della riforma, qualsiasi scostamento tra lo stato di fatto e l'ultimo titolo abilitativo — anche una tramezza spostata di trenta centimetri o una finestra allargata nel 1985 — rendeva l'immobile formalmente irregolare, con effetti a catena: rogiti bloccati, pratiche edilizie respinte, incentivi fiscali a rischio, CILA impossibili da asseverare. Il decreto ha risposto con tre strumenti: la definizione legislativa di stato legittimo, l'innalzamento e la chiarificazione delle tolleranze costruttive, e una procedura semplificata per sanare le difformità minori e parziali. Il testo completo e le circolari applicative sono pubblicati sul portale del Governo; nel 2026 il quadro va letto insieme alla giurisprudenza che si sta consolidando e ai regolamenti edilizi comunali che lo hanno recepito.

Che cos'è lo stato legittimo di un immobile?

Lo stato legittimo è il perno della riforma: un immobile è legittimo quando corrisponde al titolo abilitativo che ne ha legittimato la costruzione o l'ultimo intervento che ne ha coinvolto parti strutturali o prospetti, integrato dalle varianti e dalle sanatorie eventualmente intervenute. La novità pratica è duplice. Primo: la conformità non si valuta più rispetto a un'astratta legittimità originaria — ricostruire licenze del 1960 era spesso impossibile — ma rispetto all'ultimo titolo che ha dato copertura all'intervento. Secondo: per gli immobili realizzati in epoche in cui il titolo non si conserva più o non era richiesto, la legge ammette meccanismi di prova per relationem, affidati all'asseverazione del tecnico abilitato con la documentazione disponibile (foto aeree storiche, planimetrie catastali d'epoca, atti). Per i tecnici questo ha cambiato il lavoro quotidiano: la relazione sullo stato legittimo è oggi l'allegato decisivo di CILA, SCIA e richieste di agibilità.

Cosa si può sanare nel 2026?

• Difformità minori: spostamento di tramezzi, diversa distribuzione interna, modifiche di porte e finestre rispetto al titolo originario, sanabili con procedura semplificata
• Scostamenti entro la tolleranza del 2% su altezza, distacchi, superficie coperta e volume: non sono abuso e non richiedono sanatoria
• Difformità parziali: uso diverso di singole unità immobiliari (es. da abitazione a ufficio) senza aumento di volumi o carichi urbanistici, sanabili con oblazione ridotta
• Opere interne eseguite senza titolo quando sarebbe bastata una comunicazione (CILA o lavori in edilizia libera), regolarizzabili con le procedure semplificate
• Piccole difformità progettuali ereditate da titoli storici, oggi dimostrabili con la prova per relationem del tecnico asseveratore
• Sanatorie già concesse in passato che integrano lo stato legittimo, ora valorizzabili ai fini della conformità complessiva

Cosa NON si può sanare: i confini del decreto

Il Salva Casa non è un condono e i suoi confini vanno ribaditi con chiarezza, perché la confusione mediatica ha generato aspettative eccessive. Restano irregolari e non regolarizzabili con la procedura semplificata: gli abusi realizzati in violazione di vincoli paesaggistici, idrogeologici e sismici; le opere su immobili sottoposti a vincolo culturale senza l'autorizzazione della Soprintendenza; gli ampliamenti volumetrici non autorizzati e le nuove costruzioni abusive; le difformità che comportano aumento dei carichi urbanistici o dei parametri urbanistici; e in generale i casi in cui è già intervenuta la denuncia all'autorità giudiziaria e l'illecito non era sanabile al momento della commissione. In questi casi resta la via dell'accertamento di conformità ordinario o della domanda di sanatoria ex articolo 36 del Testo Unico, con le condizioni di doppia conformità che la giurisprudenza ha reso sempre più stringenti.

Quanto costa la sanatoria? Oblazioni e spese tecniche

I costi di regolarizzazione si compongono di tre voci: l'oblazione pecuniaria dovuta al Comune, l'eventuale ammenda per ritardo nella presentazione, e le spese tecniche per la relazione di asseverazione e gli elaborati grafici. Il decreto ha fissato oblazioni ridotte per le difformità minori — calcolate sulla parte di costo di costruzione interessata dalla difformità, con importi che nelle applicazioni comunali si aggirano tra poche centinaia e poche migliaia di euro per le difformità interne — mentre per le difformità parziali il calcolo segue il metodo dell'articolo 36-ter con oblazioni proporzionali. Le spese tecniche restano la voce più rilevante: una relazione di stato legittimo con rilievo e asseverazione costa, nel 2026, tra 800 e 2.500 euro per un'unità residenziale, a salire per immobili complessi o con ricostruzione storica difficile.

Il Salva Casa ha risolto il problema vero del mercato: la tramezza fantasma che bloccava il rogito. Ma va detto con onestà ai proprietari: non è il condono tombale, e un'asseverazione fatta male espone il tecnico a responsabilità personale e il cliente alla decadenza. La relazione sullo stato legittimo è un atto serio, non un modulo.

— avv. Cristina Lodi, civilista specializzata in diritto edilizio

Cosa cambia per rogiti, incentivi e pratiche edilizie

Gli effetti pratici si vedono su tre tavoli. Nei rogiti: la dichiarazione di conformità urbanistica allegata all'atto, con riferimento allo stato legittimo, ha ridotto i casi di compravendite bloccate per difformità pretestuose, anche se i notai restano prudenti e chiedono relazioni complete. Negli incentivi: l'Agenzia delle Entrate richiede la regolarità edilizia per le detrazioni, e lo stato legittimo asseverato è oggi la via per sbloccare pratiche di Ecobonus e Bonus ristrutturazioni su immobili con difformità minori pregresse. Nei Comuni: gli uffici tecnici hanno dovuto riorganizzare istruttorie e modulistica, con tempi che nel 2026 variano ancora molto tra città — da poche settimane nei Comuni più digitalizzati a mesi dove il regolamento edilizio non è stato aggiornato. Per le imprese il consiglio operativo è uno: prima di aprire il cantiere su immobile con difformità pregresse, far chiudere il cerchio sullo stato legittimo, perché la CILA asseverata su uno stato non legittimo espone tutta la filiera.

Conclusioni: uno strumento utile, non un condono

A due anni dall'entrata in vigore, il decreto Salva Casa va giudicato per quello che è: una riforma di semplificazione che ha liberato migliaia di pratiche bloccate da difformità irrilevanti, non una sanatoria generalizzata. Il perno dello stato legittimo ha dato ai tecnici uno strumento giuridico solido, le tolleranze al 2% hanno assorbito il margine fisiologico del costruito, le procedure semplificate hanno abbattuto costi e tempi delle irregolarità minori. Ma i confini — vincoli, volumi, denunce — restano invalicabili, e la prudenza professionale resta la regola: ogni regolarizzazione parte da un rilievo onesto e da una ricostruzione documentale seria. Nel 2026 chi progetta, costruisce o vende farebbe bene a conoscere il perimetro del decreto meglio di quanto lo conosca chi glielo racconta.